Conforme explorado anteriormente nessa série de artigos sobre a multipropriedade, a multipropriedade é um regime condominial instituído sobre um bem imóvel edificado no qual os condôminos/multiproprietários são proprietários de um imóvel. Possuindo uma fração de tempo na qual podem exercer plenamente a sua propriedade.
Frente a isso é importe esclarecer que a Lei 13.777/2018 determina que a convenção de condomínio é instrumento necessário para constituição da multipropriedade de deve apresentar, para além das disposições comuns de documentos dessa natura, o seguinte conteúdo mínimo:
- os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;
- o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;
- as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
- a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;
- o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;
- as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.;
- as regras específicas desejadas pelos multiproprietários/ constituidor da multipropriedade; e
- a quantidade de frações de multipropriedade e seu tempo de gozo.
Ainda, é extremamente aconselhável que a convenção determine também:
- o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa, cabendo nesse ponto destacar que essa regra deverá ser válida apenas após a venda inicial de todas as frações (considerando que quando da constituição da multipropriedade todas as frações de tempo serão inicialmente detidas pelo mesmo proprietário); e
- o lapso temporal que deverá existir entre a utilização de fração de tempo de cada condômino para que seja realizada limpeza e reparos necessários, permitindo, assim, que cada condômino receba o imóvel em perfeito estado de uso e conservação.
Especificamente quanto à manutenção do imóvel, é possível que seja determinado que a limpeza e conservação será atribuída ao instituidor da multipropriedade ou aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações. Nota-se, contudo, que apesar da determinação desse lapso temporal não ser, por força de lei, contudo indispensável da convenção, essa determinação é extremamente importante considerando que é possível cobrança de eventual indenização pelo condomínio/multiproprietário que tiver sua propriedade afetada e experimentar prejuízo.
Por fim, ressalta-se que a convenção de condomínio deve ser elaborada com o conteúdo mínimo aqui descrito de modo a regulamentar as relações fáticas, bem como a permitir a constituição da multipropriedade, considerado que o mencionado documento é indispensável para constituição da multipropriedade.
Luiza Alcantara Prado Pazini – Graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUCCAMP em 2018. Pós-graduada em Direito Digital pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUCCAMP, em 2019. Atuação predominante na área cível. Pós-graduada em Advocacia Contratual e Responsabilidade Civil pelo EBRADI em 2024. OAB/SP 424.816