O chamado “contrato de gaveta” é uma prática recorrente no mercado imobiliário brasileiro, caracterizado por um acordo informal entre as partes na compra e venda de imóveis, sem o devido registro em cartório. Essa prática costuma ocorrer quando o imóvel ainda está financiado ou quando as partes envolvidas desejam evitar custos relacionados à transferência oficial de propriedade, como o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e taxas de registro. Contudo, essa informalidade acarreta uma série de riscos jurídicos e financeiros que podem resultar em sérias implicações para compradores e vendedores.
Um dos principais problemas do contrato de gaveta é a insegurança jurídica que ele gera para o comprador. Como o imóvel permanece registrado no nome do vendedor, o comprador não tem garantias legais de propriedade. Assim, caso o vendedor tenha dívidas que levem à penhora do imóvel, ou se houver disputas judiciais envolvendo herdeiros, o comprador pode perder o bem. Além disso, a ausência de registro impede que o comprador seja reconhecido como proprietário perante terceiros, tornando a transação extremamente vulnerável.
Outro risco significativo ocorre quando o imóvel está financiado. Nesse caso, o comprador assume o pagamento das parcelas, mas o contrato de financiamento permanece no nome do vendedor. Caso ocorra inadimplência, o banco pode executar a dívida e leiloar o imóvel, independentemente do contrato particular firmado entre as partes. Ademais, o vendedor, por permanecer como o titular do financiamento, pode ver sua capacidade de crédito prejudicada, o que pode gerar conflitos futuros entre os envolvidos.
Os tribunais brasileiros, embora frequentemente protejam os direitos dos compradores de boa-fé, não conseguem eliminar completamente os problemas decorrentes da informalidade. O comprador que recorre ao Judiciário para regularizar a propriedade muitas vezes enfrenta processos longos e custosos, sendo necessário, em alguns casos, ingressar com uma ação de usucapião para obter o título definitivo do imóvel. Contudo, mesmo nesses casos, a solução está sujeita a análise das peculiaridades da transação e às exigências legais que comprovem a posse e a boa-fé.
Diante de tantos riscos, a recomendação é sempre priorizar a formalização da transação imobiliária. O registro do contrato no cartório de imóveis é essencial para garantir segurança jurídica às partes e evitar complicações futuras. Apesar de o contrato de gaveta ser uma solução aparentemente prática e econômica, ele pode resultar em custos muito maiores a longo prazo, seja em termos financeiros ou de conflitos judiciais. Por isso, contar com orientação jurídica especializada antes de realizar qualquer transação é indispensável para assegurar que os seus direitos e interesses estejam protegidos. Sinta-se à vontade para nos contatar visando obter mais informações.
Felipe Thiery Ferreira – Advogado formado em 2019 pela PUC-Campinas. Pós-grcduação em Direito Digital e Proteção de Dados pela EBRADI. Curso de extensão em Direito Contratual pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). OAB/SP 463.232.