A Lei Complementar nº 214/2025, que inaugura a regulamentação da Reforma Tributária do Consumo, instituiu um regime diferenciado de transição aplicável a determinados contratos de locação não residencial. O objetivo central da norma é conferir segurança jurídica aos contratos firmados sob a lógica do sistema tributário anterior, evitando impactos abruptos decorrentes da substituição dos tributos atuais pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Nos termos da legislação, a opção pelo regime especial de tributação, com alíquota fixa de 3,65% incidente sobre a receita bruta, está condicionada ao cumprimento cumulativo de requisitos formais específicos. Exige-se que o contrato tenha sido celebrado por prazo determinado, com assinatura reconhecida ou assinatura eletrônica válida, bem como que seja registrado até 31 de dezembro de 2025 em cartório competente ou disponibilizado eletronicamente à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamentação futura. Importante destacar que a opção se limita estritamente ao prazo original do contrato, não se estendendo a prorrogações automáticas, renovações tácitas ou aditivos posteriores.
Embora o regime de transição possa aparentar simplicidade ou redução da carga tributária, sua adesão implica ônus relevantes. A tributação pela alíquota fixa é definitiva, abrangendo inclusive variações monetárias e receitas financeiras vinculadas ao contrato, sendo expressamente vedada a apropriação de créditos de IBS e CBS. Além disso, impõe-se a obrigação de manter escrituração contábil segregada, bem como a impossibilidade de restituição ou compensação dos tributos recolhidos. Assim, o impacto econômico do regime deve ser analisado de forma individualizada, considerando a estrutura tributária das partes envolvidas.
Outro ponto relevante diz respeito à própria dinâmica do período de transição da Reforma Tributária. De acordo com a LC nº 214/2025, a CBS somente será exigida a partir de 2027, enquanto o IBS passará a ser cobrado a partir de 2029, com alíquotas progressivas até 2033. Nos primeiros anos, especialmente em 2026, as alíquotas de referência serão significativamente reduzidas, fixadas em 0,1% para o IBS e 0,09% para a CBS. Nesse cenário, a adoção antecipada da alíquota fixa de 3,65% tende a ser economicamente desvantajosa nos anos iniciais da transição, uma vez que a tributação pelo regime regular será inferior.
Diante disso, a renegociação de contratos de locação não residencial com a finalidade exclusiva de viabilizar a opção pelo regime de transição revela-se juridicamente sensível e economicamente arriscada. Contratos dessa natureza, especialmente aqueles regidos pela Lei de Locações ou inseridos em contextos mais complexos, como shopping centers, possuem estrutura e prazos definidos por razões comerciais e civis. Alterações artificiais podem impactar direitos de renovação, regras de retomada, equilíbrio econômico-financeiro, aluguel percentual, fundos de promoção e planejamento do empreendimento, gerando riscos que superam eventuais benefícios tributários.
A escolha entre o regime regular e o regime de transição deve considerar fatores como o direito ao creditamento pelo locatário, o enquadramento das partes no regime não cumulativo ou no Simples Nacional, bem como o impacto do crédito tributário no chamado “preço percebido” da locação. Em muitos casos, a manutenção do regime regular pode se mostrar mais eficiente do ponto de vista econômico ao longo do período de transição.
Conclui-se, portanto, que o regime diferenciado previsto na LC nº 214/2025 não constitui solução universal para os contratos de locação não residencial. Trata-se de uma ferramenta pontual, que exige cautela, análise técnica individualizada e compreensão clara de seus efeitos jurídicos e econômicos. Mais do que antecipar decisões, o período de transição deve ser aproveitado para organização documental, revisão contratual responsável e planejamento tributário estratégico, evitando soluções precipitadas que possam comprometer a segurança jurídica das partes.
Giuliana de Lucas Rivas – Advogada tributarista, graduada em Direito pelo Centro Universitário da Fundação Educacional de Barretos (2012). LL.M. em Direito Tributário pela FGV Direito Rio (2021–2022) e extensão em Direito Tributário pelo IBDT (2025). Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/SP (2025), com atuação focada em Reforma Tributária e tributação do consumo. OAB/SP 332.630.