O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) foi instituído pela Lei Complementar nº 214/2025 (no contexto da reforma tributária) e regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025. Seu propósito é estabelecer um identificador único para todos os tipos de imóveis do país, funcionando como uma espécie de “CPF dos imóveis”. Essa inovação busca modernizar a gestão territorial e aprimorar a arrecadação tributária, sem substituir a matrícula tradicional do cartório nem os cadastros municipais utilizados para IPTU ou ITBI. Trata-se, portanto, de um registro federal vinculado à administração tributária.
Com a implementação do CIB, informações essenciais como localização, tipologia, histórico registral, valor de referência e titularidade passam a compor um banco nacional centralizado: o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Esse sistema será compartilhado entre cartórios, prefeituras, órgãos fiscais e demais entidades competentes, promovendo maior integração e transparência.
A criação de um identificador nacional traz benefícios expressivos. Além de facilitar a due diligence imobiliária, agilizando operações de compra, venda e financiamento, permitirá ao fisco cruzar dados de titularidade, transações e rendimentos, reduzindo a informalidade e prevenindo a sonegação, especialmente em locações não declaradas.
O CIB também servirá como base técnica para operacionalizar a arrecadação imobiliária e os repasses entre União, estados e municípios. A adoção de um valor de referência oficial tende a reduzir subavaliações, impactando operações imobiliárias, contratos de locação, incorporações, doações e heranças.
A expectativa é que o cadastro nacional contemple mais de 100 milhões de imóveis, abrangendo propriedades urbanas, rurais, residenciais, comerciais, públicas e privadas em todo o território nacional. Essa amplitude exige interoperabilidade entre diferentes bases como: cartórios, prefeituras, INCRA, SPU, entre outras o que pode demandar investimentos em tecnologia, integração de sistemas e padronização documental. Trata-se de um desafio estrutural para municípios e para o Poder Público, especialmente em regiões com baixa digitalização.
Por um lado, o CIB promete reduzir burocracia e custos, acelerando financiamentos e alienações. Por outro, a integração tecnológica pode ocorrer de forma desigual: municípios e cartórios com pouca estrutura digital podem enfrentar dificuldades para adaptar seus sistemas e alimentar corretamente o cadastro.
Embora o governo afirme que o CIB não altera alíquotas, a atualização do valor de referência poderá elevar a base tributável para impostos como IPTU, ITBI e
ITR. Assim, o CIB representa uma mudança estrutural no ordenamento imobiliário brasileiro.
Para garantir conformidade com as novas diretrizes, recomenda-se atenção à correta utilização do CIB em escrituras, contratos, averbações e demais atos registrais, bem como a revisão das avaliações patrimoniais e projeção dos impactos tributários futuros — incluindo ITBI, IPTU, ITR e eventual tributação sobre locação ou venda.
O impacto da reforma no setor imobiliário, especialmente em loteamentos, incorporações e locações, é iminente. Portanto, é essencial adotar uma abordagem estratégica para implementar corretamente as novas regras nessas operações.
Giuliana de Lucas Rivas – Advogada tributarista, graduada em Direito pelo Centro Universitário da Fundação Educacional de Barretos (2012). LL.M. em Direito Tributário pela FGV Direito Rio (2021–2022) e extensão em Direito Tributário pelo IBDT (2025). Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/SP (2025), com atuação focada em Reforma Tributária e tributação do consumo. OAB/SP 332.630.