A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente decisão unânime, consolidou o entendimento de que o recibo de compra e venda de um imóvel possui densidade jurídica suficiente para ser caracterizado como justo título. Essa interpretação viabiliza a declaração de propriedade por meio da usucapião ordinária, modalidade prevista no artigo 1.242 do Código Civil (CC/02).
Para o colegiado, a exegese do requisito legal do “justo título” deve ser orientada pela substância do ato, alcançando instrumentos que, embora desprovidos das formalidades solenes de uma escritura pública, demonstrem de forma inequívoca a vontade das partes em transacionar o domínio do bem.
Histórico Processual e a Controvérsia no TJSE
O caso teve origem em uma ação de usucapião ordinária ajuizada por uma possuidora que adquiriu o imóvel em 2014, lastreada em um recibo de quitação. A autora sustentou que exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta há mais de sete anos, utilizando o local como sua moradia habitual, o que preencheria o suporte fático do parágrafo único do art. 1.242 do CC.
Contudo, o Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE) havia reformado a sentença favorável, sob o argumento estrito de que o recibo de compra e venda seria um instrumento particular precário, incapaz de configurar o “justo título” exigido pela norma para a prescrição aquisitiva decenal ou quinquenal.
A Natureza Declaratória da Sentença e os Requisitos Legais
A Ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, fundamentou seu voto destacando que a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade que se perfaz no momento em que os requisitos legais são implementados. Nesse sentido, a sentença judicial possui natureza meramente declaratória, servindo o registro no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) apenas para conferir publicidade e regularidade formal a um direito já consolidado pelo decurso do tempo e pela qualidade da posse.
A relatora relembrou os contornos da usucapião ordinária:
- Regra Geral: Posse contínua por 10 anos, justo título e boa-fé.
- Posse Pro Labore/Moradia: Redução do prazo para 5 anos, caso o imóvel tenha sido adquirido onerosamente (ainda que com registro posteriormente cancelado) e o possuidor tenha estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Interpretação Extensiva do Justo Título e Função Social
Um dos pontos centrais do acórdão reside na crítica à visão restritiva do justo título. A Ministra Andrighi ressaltou que condicionar o conceito apenas a documentos formalmente perfeitos — aptos à transmissão imediata da propriedade — esvaziaria a própria finalidade da usucapião ordinária.
Se o possuidor detivesse um título perfeito, o caminho processual adequado seria a adjudicação compulsória ou o registro direto, tornando a usucapião um instituto inútil nessa categoria. Portanto, o justo título deve abranger qualquer documento que:
- Gere no possuidor a crença legítima de que é o dono do bem (boa-fé).
- Externalize a intenção de transmissão dominial, ainda que padeça de vício formal ou instrumental.
Conclusão do Julgado
Ao prover o recurso, o STJ reafirmou que o recibo de compra e venda, quando analisado em conjunto com o acervo probatório da posse qualificada, é instrumento hábil para fundamentar a usucapião. A decisão prestigia os princípios constitucionais da função social da propriedade e do direito fundamental à moradia, impedindo que formalismos excessivos obstem a regularização fundiária de possuidores de boa-fé.
Nota Técnica: Esta decisão é um importante precedente para a advocacia cível, especialmente em casos de “contratos de gaveta” e recibos particulares comuns em transações imobiliárias informais no Brasil.
Julia Maria Ramos Bossolane – Advogada graduada em 2010 pela Uniara – Universidade de Araraquara. Pós-Graduação em Direito Processual Civil e Direito Civil (Uniara – Universidade de Araraquara em 2013) e Pós-Graduação em Direito de Família e das Sucessões (EPD – Escola Paulista de Direito em 2015). Pós- graduanda em Direito Sistêmico (EPD – Escola Paulista de Direito em 2023). Sua área de atuação predominante é a Cível. OAB/SP 309.826