A “LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO” (LEI 13.786, de 27/12/2018): Quais são os contratos alcançados pela lei e quais são os percentuais de retenção admitidos em caso de desfazimento do contrato pelo compromissário comprador?
Um dos principais objetivos trazidos com a lei do distrato foi de disciplinar o desfazimento do contrato de compromisso de venda e compra, seja ele em razão do distrato ou resolução por inadimplemento absoluto da obrigação do adquirente.
O legislador cuidou de regular requisitos que devem ser observados no momento da celebração do contrato e disciplinou penalidades a serem aplicadas em razão da resolução do contrato.
Embora vigente há quase três anos, a lei do distrato ainda causa dúvidas, especialmente com relação aos contratos alcançados por esta legislação e as penalidades em caso de desistência na compra de um imóvel.
Registre-se, de início, que a denominada Lei nº. 13.786/2018 é inaplicável aos contratos celebrados antes da sua vigência, por força da irretroatividade legal, como decidiu a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em questão de ordem, ao julgar recursos repetitivos que tratam das penalidades contra construtoras em casos de atraso na entrega do imóvel (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485), sendo irrelevante a data do pedido de resilição unilateral da avença.
Nos contratos celebrados após a vigência da lei do Distrato, o legislador definiu o limite de retenção máximo em 25% do valor pago pelo adquirente (ou 50%, para os casos em que houver patrimônio de afetação).
A Lei, entretanto, não indicou qual seria o regime aplicável aos contratos celebrados antes da sua vigência, embora a jurisprudência majoritária tenha fixado como parâmetro a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo adquirente, em observância as peculiaridades de cada caso.
Ocorre que, recentemente, no mês de junho de 2021, ao julgar o AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1851616 – GO (2021/0065411-1) interposto por uma Incorporadora e dar-lhe provimento, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal sobre os valores pagos pelo adquirente, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, fixando o percentual de retenção em 25% (vinte cinco por cento) do valor pago para aquisição da unidade imobiliária.
No caso citado, muita embora a Corte de Origem tenha entendido de forma genérica pelo cabimento de uma retenção de 10% dos valores pagos pelo adquirente, o Superior Tribunal de Justiça consignou na sua decisão que o acórdão recorrido não mencionava qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial do percentual de 25% (vinte cinco por cento) para 10% (dez por cento).
O que se verifica, portanto, é que nos contratos firmados após a vigência da lei do distrato, em caso de desfazimento da avença, no tocante à devolução dos valores pagos pelo adquirente, a pena convencional não poderá exceder 25% (vinte cinco por cento) da quantia paga ou 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos na hipótese de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Já com relação aos contratos firmados antes da vigência da lei do distrato, embora a jurisprudência entendesse cabível a fixação de percentual de retenção variável (10% a 25%), recentemente, o Superior Tribunal de Justiça admitiu que o parâmetro jurisprudencial deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção sobre os valores pagos.
Autor(a): Andressa Munhoz