A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações. Dentre os diversos aspectos abordados pela lei, destacam-se as modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo locador no contrato de locação.
O artigo 37 da Lei de Locações estabelece as seguintes modalidades de garantia locatícia:
“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – Caução;
II – Fiança;
III – seguro de fiança locatícia;
IV – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
A caução consiste no depósito de uma quantia em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, em uma conta poupança. Essa garantia reverte em benefício do locatário, que recebe os juros e a correção monetária ao final do contrato, caso não haja necessidade de utilização da caução. Alternativamente, a caução pode ser prestada por meio da vinculação de bens móveis ou imóveis do locatário, devendo ser devidamente registrada.
A fiança, por sua vez, é um contrato acessório em que uma pessoa (o fiador) se obriga perante o locador a cumprir as obrigações do locatário, caso este não o faça. O fiador responde com todo o seu patrimônio pelo adimplemento do contrato de locação. Essa modalidade é amplamente utilizada e considerada uma das mais eficazes para o locador.
O seguro de fiança locatícia consiste em um contrato celebrado entre o locatário e uma seguradora, em que esta se compromete a pagar os aluguéis e demais encargos devidos pelo locatário em caso de inadimplemento. Essa alternativa é interessante para locatários que não possuem fiadores disponíveis, desde que o valor da cobertura seja suficiente para garantir o cumprimento do contrato.
Por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento permite que o locatário vincule suas quotas de fundo de investimento como garantia do contrato de locação. Essa modalidade, embora menos comum, também é válida e pode ser utilizada como alternativa às demais garantias previstas na Lei de Locações.
É importante ressaltar que, conforme o parágrafo único do artigo 37, é vedada a cumulação de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade. Dessa forma, o locador deverá optar por apenas uma das garantias elencadas, de acordo com as necessidades e conveniências de ambas as partes.
Felipe Thiery Ferreira – Advogado formado em 2019 pela Puc Campinas. Pós em Direito Digital e Proteção de Dados pela EBRADI. OAB/SP 463.232