O Superior Tribunal de Justiça decidiu recentemente que mesmo que o contrato vigore por prazo superior a 05 anos, a renovatória sempre será limitada a 05 anos, mudando paradigma sobre o tema que permitia que o contrato de locação comercial fosse renovado por 10, 15 ou até mesmo 20 anos conforme prazo do contrato de locação em vigência.
Com isso e de acordo com o novo posicionamento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Recurso Especial n. 1.990.552 – RS, restou definido que o prazo máximo da renovação do pacto de locação é de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo estabelecido do último contrato.
Portanto, o período máximo de renovação contratual será de 05 anos, ainda que a vigência do contrato de locação supere esse período.
O entendimento foi pautado na tese de que, quando o artigo 51, caput, da Lei 8.245/91 dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato “por igual prazo”, ele está se referindo ao prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do artigo 51 da Lei 8.245/91 para a renovação, qual seja, de 5 (cinco anos) e não no prazo do último contrato celebrado pelas partes.
Nesse sentido o citado dispositivo legal:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
Importante pontuar, portanto, que referido entendimento também levou em consideração o fato de que, em que pese possa a ação renovatória compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia quando já não possui interesse, permitir a renovação do contrato por período superior a 5 anos, serviria de desestímulo a pactuação de contratos de locação mais longos, ainda mais levando-se em conta que sucessivas ações renovatórias da locação poderão ser movidas.
Nesta toada, tem-se que a tese acolhida pela Corte do Superior Tribunal de Justiça até o presente momento é de que, em sede de renovação de locação comercial prevista no artigo 51 da Lei 8.245/91, o prazo máximo de prorrogação contratual será de cinco anos, ainda que a vigência da última avença locatícia supere esse período.
Ana Paula Caldeira Andrade Chagas – Advogada graduada pela PUC-Campinas em 1999, com especialização em Processo Civil pela mesma universidade. Cursou especialização em Direitos Difusos e Coletivos pela Escola Superior do Ministério Público em 2003. Especialista em Direito Imobiliário pela FGV-SP em 2019 e aluna do Curso de Direito Imobiliário Avançado ministrado pela EMERJ – Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro em 2021. Reconhecida experiência na área do Direito Imobiliário, cuja atuação sempre esteve voltada para o Contencioso e Consultivo Empresarial. Profissional, focada na Coordenação e Gestão de Equipes. OAB/SP 173.291